État des lieux en France : le guide complet
Entrée, sortie, contenu obligatoire, dépôt de garantie, coût et litiges : voici tout ce qu'il faut savoir sur l'état des lieux d'un logement loué en France, encadré par la loi du 6 juillet 1989.
En bref : l'état des lieux est un document contradictoire qui décrit l'état du logement à l'entrée puis à la sortie. Il est exigé par la loi du 6 juillet 1989 (art. 3-2) et annexé au bail. À l'amiable, il est gratuit ; en cas de désaccord, un commissaire de justice intervient et les frais sont partagés. C'est ce document qui détermine si votre dépôt de garantie vous est rendu en entier. En France, aucun enregistrement du bail ou de l'état des lieux n'est obligatoire.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document qui décrit, pièce par pièce, l'état précis d'un logement loué. Il se fait en deux temps : un état des lieux d'entrée, à la remise des clés, et un état des lieux de sortie, à leur restitution. Les deux documents sont comparés pour déterminer ce qui relève de l'usure normale et ce qui relève de dégradations imputables au locataire.
Il est établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants), qui le rédigent et le signent ensemble. Une fois signé, il est annexé au bail et a la même valeur que le contrat. Le document peut être sur papier ou électronique, et il est vivement recommandé de l'illustrer de photos datées : ce sont vos meilleures preuves en cas de litige.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, en pratique. La loi du 6 juillet 1989 (art. 3-2, issu de la loi ALUR) impose un état des lieux d'entrée et de sortie pour toute location à usage de résidence principale, vide ou meublée. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixe les modalités et la prise en compte de la vétusté.
Il n'existe pas de sanction pénale directe à son absence, mais cette absence a des conséquences majeures : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. C'est pourquoi ce document est, de fait, incontournable. Pour les détails, consultez notre page dédiée à l'obligation d'état des lieux.
Que doit contenir un état des lieux ?
Le contenu minimum est fixé par le décret 2016-382. Un état des lieux complet doit mentionner :
- le type (entrée ou sortie) et la date d'établissement ;
- l'adresse du logement ;
- les noms et domiciles des parties (et de l'éventuel mandataire ou agence) ;
- les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz ;
- le nombre de clés et de badges remis ;
- une description détaillée pièce par pièce de l'état des sols, murs, plafonds et équipements ;
- les signatures des deux parties.
Le locataire peut demander la rectification de l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours (et durant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage). Notre checklist d'état des lieux reprend chaque point à vérifier, et notre exemple d'état des lieux montre à quoi ressemble un document bien rempli.
À l'amiable ou par commissaire de justice ?
Par défaut, l'état des lieux se fait à l'amiable, directement entre bailleur et locataire, et il est gratuit. C'est la voie normale et la plus courante.
En cas de désaccord ou de refus de l'une des parties, un commissaire de justice (l'ancien huissier) peut être mandaté pour établir l'état des lieux. Ses honoraires sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé.
| Surface du logement | Tarif réglementé (commissaire, indicatif) |
|---|---|
| Moins de 50 m² | environ 158,58 € |
| De 50 à 150 m² | environ 180,28 € |
| Plus de 150 m² | environ 256,89 € |
Lorsqu'une agence réalise l'état des lieux d'entrée, la part facturée au locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la part du bailleur. Les montants ci-dessus sont donnés à titre indicatif : vérifiez le barème en vigueur. Plus de détails sur notre page prix de l'état des lieux.
État des lieux de sortie et dépôt de garantie
C'est à la sortie que l'état des lieux prend toute son importance, car il conditionne la restitution de votre dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la « caution », qui désigne la personne se portant garante). Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
Après la remise des clés, le bailleur dispose de :
- 1 mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- 2 mois s'il existe des différences justifiant des retenues.
Toute retenue doit être justifiée par l'état des lieux et des devis ou factures : pas de retenue forfaitaire. En cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé. Attention aussi à la distinction entre vétusté et dégradations.
| Vétusté — à la charge du bailleur | Dégradations — à la charge du locataire |
|---|---|
| Peintures jaunies, papiers peints défraîchis | Murs percés, cloisons abîmées, portes enfoncées |
| Moquette ou sol usé par un passage normal | Moquette brûlée ou tachée, parquet rayé profondément |
| Petits trous de chevilles, traces de meubles | Vitre cassée, sanitaire fêlé |
| Joints ternis, robinetterie usée | Moisissures dues à un défaut d'aération |
Tout est expliqué sur notre page état des lieux de sortie.
En l'absence d'état des lieux
Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil s'applique : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le restituer dans le même état, sauf preuve contraire. C'est une situation très défavorable au locataire.
Il existe toutefois une exception (loi du 6 juillet 1989, art. 3-2) : la présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a empêché l'établissement de l'état des lieux. Si c'est le bailleur qui a refusé ou empêché sa rédaction, c'est à lui de prouver les dégradations. Voyez les détails sur notre page location sans état des lieux.
Pas d'enregistrement en France
Contrairement à la Belgique, où l'enregistrement du bail et de l'état des lieux est obligatoire, la France n'impose aucun enregistrement du bail d'habitation ni de l'état des lieux auprès de l'administration. Les baux d'habitation à durée limitée en sont dispensés. L'enregistrement reste possible à titre volontaire (droit fixe de 25 €), mais il n'est pas nécessaire à la validité du contrat. Inutile donc de chercher une quelconque démarche administrative obligatoire après la signature.
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- Exemple d'état des lieux — un modèle commenté, pièce par pièce.
- Prix de l'état des lieux — gratuit à l'amiable, agence, commissaire de justice.
- État des lieux obligatoire — ce que dit la loi de 1989 et le décret 2016.
- État des lieux de sortie — dépôt de garantie, délais, vétusté.
- Sans état des lieux — la présomption de l'article 1731 et son exception.
- Checklist d'état des lieux — tout vérifier avant de signer.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire en France ?
Oui, en pratique. La loi du 6 juillet 1989 (art. 3-2) impose un état des lieux d'entrée et de sortie, établi de manière contradictoire et annexé au bail. Il n'existe pas de sanction pénale, mais son absence déclenche la présomption de l'article 1731 du Code civil, très défavorable au locataire.
Combien coûte un état des lieux en France ?
À l'amiable entre bailleur et locataire, il est gratuit. Si une agence l'établit à l'entrée, la part du locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable. En cas de désaccord, un commissaire de justice intervient : ses frais sont partagés par moitié, selon un tarif réglementé (environ 158,58 € à 256,89 € selon la surface, à vérifier au barème en vigueur).
Que doit contenir un état des lieux ?
Selon le décret 2016-382 : le type (entrée ou sortie), la date, l'adresse du logement, les noms et domiciles des parties, les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, le nombre de clés, une description détaillée pièce par pièce des revêtements et équipements, et les signatures des deux parties.
Quand le dépôt de garantie est-il restitué ?
Le bailleur dispose d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois s'il y a des retenues à justifier. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil) et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Exception : la partie qui a empêché l'établissement de l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption.
Faut-il enregistrer l'état des lieux ou le bail en France ?
Non. Contrairement à la Belgique, aucun enregistrement obligatoire du bail d'habitation ni de l'état des lieux n'existe en France. L'enregistrement reste volontaire (droit fixe de 25 €) et n'est pas nécessaire pour la validité du contrat.