L'état des lieux est-il obligatoire en France ?
Oui : la loi impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement. Voici la base légale exacte, la manière de l'établir et ce qui se passe quand il manque.
En bref : L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire en France (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il est établi de façon contradictoire, gratuit à l'amiable, et annexé au bail. À défaut d'accord, un commissaire de justice intervient, frais partagés par moitié. Il n'y a pas d'enregistrement à effectuer. Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que le logement a été remis en bon état.
Oui, l'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie
L'état des lieux n'est pas une simple formalité conseillée : c'est une obligation légale. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462), dans sa rédaction issue de la loi ALUR de 2014, prévoit qu'un état des lieux est établi à deux moments :
- à l'entrée, lors de la remise des clés au locataire ;
- à la sortie, lors de la restitution des clés.
Ces deux documents doivent être établis de façon contradictoire et amiable par le bailleur et le locataire (ou par un tiers mandaté par eux), puis annexés au contrat de location. L'objectif est de pouvoir comparer précisément l'état du logement au début et à la fin de la location, et donc de répartir équitablement les éventuelles réparations.
Il n'existe pas de sanction pénale pour une absence d'état des lieux, mais cela ne le rend pas facultatif pour autant : son absence déclenche une présomption légale (voir plus bas) qui peut coûter cher à l'une ou l'autre partie. En pratique, l'état des lieux est donc indispensable.
La base légale : loi de 1989, décret 2016 et Code civil
Trois textes encadrent l'état des lieux d'un logement loué en résidence principale :
| Texte | Ce qu'il prévoit |
|---|---|
| Loi du 6 juillet 1989, art. 3-2 | Obligation d'un état des lieux d'entrée et de sortie, contradictoire, annexé au bail. |
| Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 | Modalités d'établissement, contenu minimal obligatoire et prise en compte de la vétusté. |
| Code civil, art. 1731 | Présomption : sans état des lieux, le logement est réputé reçu en bon état. |
Ce cadre s'applique aux locations vides comme meublées, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire.
Comment l'établir : à l'amiable (gratuit) ou par commissaire de justice
Le principe est l'établissement à l'amiable : bailleur et locataire remplissent et signent ensemble le document, sans frais ni intermédiaire. C'est la voie la plus simple et la plus fréquente.
Si l'une des parties refuse ou si un désaccord empêche la signature, on fait appel à un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice). Ses honoraires sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. La partie qui prend l'initiative doit convoquer l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance ; à défaut, elle ne pourra pas réclamer le remboursement de la moitié des frais.
Le tarif du commissaire de justice est réglementé et dépend de la surface du logement (montants TTC, métropole, à vérifier selon le barème en vigueur) :
| Surface du logement | Tarif réglementé (indicatif) |
|---|---|
| Moins de 50 m² | environ 158,58 € |
| De 50 à 150 m² | environ 180,28 € |
| Plus de 150 m² | environ 256,89 € |
Lorsque l'état des lieux d'entrée est confié à une agence, la part facturée au locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable et ne peut jamais dépasser celle qui reste à la charge du bailleur. Pour le détail des coûts, voir notre page prix de l'état des lieux.
Le contenu obligatoire (décret 2016-382)
Un état des lieux valable ne se résume pas à « rien à signaler ». Le décret 2016-382 fixe un contenu minimal :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
- l'adresse du logement ;
- les noms et domiciles des parties (et, le cas échéant, du mandataire ou de l'agence) ;
- les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz ;
- le nombre de clés (et badges) remises ;
- une description détaillée, pièce par pièce, de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds) et des équipements ;
- les signatures des parties.
Le document doit permettre la comparaison entre l'entrée et la sortie. Il peut être établi sur papier ou par voie électronique et illustré de photos datées, vivement recommandées comme preuve. Notre checklist d'état des lieux reprend l'ensemble de ces points.
Le locataire dispose d'un droit de rectification : il peut demander à corriger l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant sa réalisation (et pendant le premier mois de chauffe pour les équipements de chauffage). C'est utile si un défaut a été oublié au moment de la remise des clés.
Pas d'enregistrement à effectuer en France
Contrairement à ce qui existe dans d'autres pays, il n'y a aucun enregistrement obligatoire du bail ni de l'état des lieux auprès de l'administration en France. Les baux d'habitation à durée limitée sont dispensés de la formalité d'enregistrement. Un enregistrement reste possible à titre purement volontaire (droit fixe de 25 €), mais il n'a aucun caractère obligatoire et n'existe pas d'équivalent comparable à certaines procédures étrangères. Pour la validité de votre état des lieux, seules comptent les signatures des parties et l'annexion au bail.
Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux ?
C'est ici que l'absence d'état des lieux devient lourde de conséquences. L'article 1731 du Code civil pose une présomption : faute d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit donc le rendre dans cet état, sauf à prouver le contraire — ce qui est souvent difficile.
La loi prévoit toutefois une exception importante (art. 3-2 de la loi de 1989) : cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a empêché l'établissement de l'état des lieux. Autrement dit, si c'est le bailleur qui a refusé ou fait obstacle, il ne pourra pas se prévaloir de la présomption : ce sera à lui de prouver les dégradations imputables au locataire.
Nous détaillons ces situations, et la manière de se protéger, sur notre page location sans état des lieux.
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- Sauter l'état des lieux d'entrée « par confiance ». C'est la principale source de litiges sur le dépôt de garantie : sans point de départ écrit, impossible de prouver l'état initial.
- Oublier les relevés de compteurs. Eau, électricité, gaz : ils sont expressément exigés par le décret.
- Rester vague. « Bon état » ne suffit pas : il faut décrire pièce par pièce, idéalement avec photos datées.
- Confondre vétusté et dégradations. L'usure normale reste à la charge du bailleur ; seules les dégradations locatives peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.
- Laisser passer le délai de rectification. Le locataire ne dispose que de 10 jours pour corriger l'état des lieux d'entrée.
Foire aux questions
L'état des lieux est-il obligatoire en France ?
Oui. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement. Il doit être établi de façon contradictoire et amiable par le bailleur et le locataire (ou un tiers mandaté), puis annexé au bail. Il n'existe pas de sanction pénale, mais son absence a des conséquences importantes via la présomption de l'article 1731 du Code civil.
Qui paie l'état des lieux en France ?
À l'amiable, l'état des lieux est gratuit : aucune des deux parties ne paie. Si un professionnel (agence) établit l'état des lieux d'entrée, la part demandée au locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable et ne peut dépasser celle du bailleur. En cas de désaccord, on fait appel à un commissaire de justice : ses frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Faut-il enregistrer l'état des lieux ou le bail en France ?
Non. En France, il n'existe aucune obligation d'enregistrer le bail d'habitation ni l'état des lieux auprès de l'administration. C'est une différence importante avec d'autres pays. L'enregistrement reste possible à titre volontaire (droit fixe de 25 €), mais il n'est pas requis et n'a aucun équivalent obligatoire.
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?
En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état et qu'il doit le rendre tel. Exception (art. 3-2 de la loi de 1989) : cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a empêché l'établissement de l'état des lieux. Si c'est le bailleur qui a refusé ou empêché, c'est à lui de prouver les dégradations.
Que doit obligatoirement contenir un état des lieux ?
Selon le décret 2016-382, l'état des lieux doit mentionner le type (entrée ou sortie), la date, l'adresse, les noms et domiciles des parties, les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, le nombre de clés, une description détaillée pièce par pièce de l'état des revêtements et des équipements, ainsi que les signatures. Le document peut être complété par des photos datées.
Peut-on corriger un état des lieux après la signature ?
Oui. Le locataire peut demander la rectification de l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours suivant sa réalisation. Pour les équipements de chauffage, il dispose du premier mois de chauffe pour signaler un dysfonctionnement. La demande s'adresse au bailleur et, si elle est justifiée, l'état des lieux est modifié.