Prix d'un état des lieux en France : qui paie ?
Combien coûte un état des lieux d'entrée ou de sortie ? Tout dépend de la méthode : à l'amiable, c'est gratuit ; via une agence, le coût est plafonné ; en cas de désaccord, un commissaire de justice applique un tarif réglementé. Voici les montants et qui paie quoi.
En bref : Réalisé à l'amiable entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux est gratuit. Via une agence (à l'entrée seulement), la part du locataire est plafonnée à environ 3 €/m² et ne peut dépasser celle du bailleur. En cas de litige, un commissaire de justice intervient à un tarif réglementé (≈ 158,58 à 256,89 € TTC selon la surface), frais partagés par moitié. En France, aucun enregistrement payant n'est exigé. Le plus économique : le faire vous-même avec KeySwap, dès 9 €.
Combien coûte un état des lieux en France ?
Il n'y a pas de prix unique : le coût dépend entièrement de la manière dont l'état des lieux est établi. La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il est dressé de façon contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire, à l'entrée comme à la sortie. Tant que les deux parties sont d'accord, l'opération ne coûte rien.
Trois situations se présentent en pratique : vous le faites vous-mêmes à l'amiable (gratuit, ou pour quelques euros si vous utilisez un outil), une agence immobilière s'en charge (coût plafonné à l'entrée), ou un désaccord impose le recours à un commissaire de justice (tarif réglementé). Le tableau ci-dessous résume chaque cas.
| Méthode | Coût | Remarque |
|---|---|---|
| À l'amiable (entre bailleur et locataire) | Gratuit | Aucun frais ne peut être facturé. Méthode par défaut prévue par la loi. |
| Soi-même avec un outil en ligne (KeySwap) | Dès 9 € | État des lieux structuré, pièce par pièce, avec photos et signatures. Reste une démarche amiable. |
| Via une agence immobilière (entrée) | Part locataire ≈ 3 €/m² | Plafonnée par la loi et toujours ≤ part du bailleur. L'état des lieux de sortie reste à la charge du bailleur. |
| Commissaire de justice (désaccord) | ≈ 158,58 à 256,89 € TTC | Tarif réglementé selon la surface. Frais partagés par moitié entre les parties. |
Les montants ci-dessus sont des repères 2026 : le plafond au mètre carré et le barème du commissaire de justice sont revalorisés périodiquement. Vérifiez toujours le montant à jour avant de signer ou de payer.
À l'amiable : c'est gratuit
La règle de base est simple : quand le bailleur et le locataire établissent ensemble l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, aucun frais ne peut être réclamé. Vous remplissez le document, vous notez les relevés de compteurs et le nombre de clés, vous décrivez chaque pièce, vous signez, et le document est annexé au bail. Cela ne coûte rien.
C'est aussi la méthode la plus courante et la plus recommandée : un état des lieux d'entrée détaillé, daté et photographié protège les deux parties au moment de la sortie et conditionne la restitution du dépôt de garantie. Pour gagner du temps et ne rien oublier, vous pouvez vous appuyer sur un exemple complété pièce par pièce.
Via une agence : une part plafonnée pour le locataire
Lorsqu'une agence immobilière réalise l'état des lieux d'entrée pour le compte du bailleur, elle peut en facturer une partie au locataire, mais cette part est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Deux limites s'appliquent en même temps :
- La part demandée au locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable (formule prudente : le plafond exact, de l'ordre de 3 €/m², est revalorisé chaque année ; vérifiez le montant en vigueur).
- Cette part ne peut jamais être supérieure à celle payée par le bailleur.
Concrètement, pour un appartement de 50 m², la part du locataire est plafonnée autour de 150 € (50 × ≈ 3 €). À noter : ce partage ne concerne que l'état des lieux d'entrée. L'état des lieux de sortie réalisé par l'agence reste, lui, entièrement à la charge du bailleur et ne peut pas être facturé au locataire.
À vérifier : si une agence vous facture l'état des lieux de sortie, ou une part d'entrée supérieure à environ 3 €/m² ou supérieure à celle du bailleur, la facturation n'est pas conforme. Vous pouvez demander une régularisation.
Commissaire de justice : un tarif réglementé en cas de désaccord
Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s'entendre, ou si l'un refuse de participer, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice). Son intervention suit un tarif réglementé, fixé selon la surface du logement :
| Surface du logement | Tarif réglementé (TTC) |
|---|---|
| Moins de 50 m² | ≈ 158,58 € |
| De 50 à 150 m² | ≈ 180,28 € |
| Plus de 150 m² | ≈ 256,89 € |
Ces montants sont donnés selon le barème en vigueur en métropole et peuvent évoluer : vérifiez le tarif à jour. Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Une condition importante conditionne ce partage : la partie qui sollicite le commissaire doit avoir convoqué l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance. À défaut, le partage de moitié peut ne pas s'appliquer.
En France, pas d'enregistrement payant
Une question revient souvent : faut-il payer pour faire « enregistrer » l'état des lieux ou le bail ? En France, la réponse est non. Il n'existe aucune obligation d'enregistrement du bail d'habitation ni de l'état des lieux auprès de l'administration, et donc aucune taxe à régler pour cela. Le document est simplement annexé au bail et conservé par chaque partie. Aucune démarche administrative payante n'est requise.
La solution la moins chère : le faire vous-même
Si vous voulez maîtriser le coût tout en gardant un document solide, le plus économique reste de réaliser l'état des lieux vous-même, à l'amiable. Vous évitez la part d'agence et le tarif du commissaire de justice, sans renoncer à la qualité du document.
C'est exactement ce que permet KeySwap : un état des lieux complet, structuré pièce par pièce, avec relevés de compteurs, nombre de clés, photos datées et signatures, généré en PDF et prêt en quelques minutes, dès 9 €. Pour un grand logement, cela revient souvent moins cher qu'une part d'agence, et bien moins qu'un commissaire de justice. Pour bien démarrer, suivez notre guide complet de l'état des lieux.
Créez votre état des lieux en 5 minutes
Pas besoin d'expert. Juridiquement correct, avec photos et signatures. Dès 9 €.
🏠 CommencerQuestions fréquentes
Combien coûte un état des lieux en France ?
Établi à l'amiable entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux est gratuit : aucun frais ne peut être facturé. S'il passe par une agence à l'entrée, la part demandée au locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable et ne peut dépasser celle du bailleur. En cas de désaccord, l'intervention d'un commissaire de justice suit un tarif réglementé d'environ 158,58 € à 256,89 € TTC selon la surface, frais partagés par moitié.
Qui paie l'état des lieux, le locataire ou le bailleur ?
À l'amiable, personne ne paie : c'est gratuit. Via une agence à l'entrée, le coût est partagé : la part du locataire est plafonnée à environ 3 €/m² et ne peut être supérieure à celle du bailleur ; l'état des lieux de sortie en agence est lui à la charge du seul bailleur. Si un commissaire de justice doit intervenir, les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.
L'agence peut-elle me facturer l'état des lieux ?
Oui, mais seulement pour l'état des lieux d'entrée et dans une limite stricte : la part facturée au locataire est plafonnée à environ 3 €/m² de surface habitable (montant à vérifier à la date en vigueur) et ne peut dépasser la part payée par le bailleur. Toute facturation au-delà de ce plafond, ou pour l'état des lieux de sortie, n'est pas conforme.
Combien coûte un commissaire de justice pour un état des lieux ?
Le tarif est réglementé selon la surface du logement : environ 158,58 € TTC pour moins de 50 m², 180,28 € TTC pour 50 à 150 m² et 256,89 € TTC au-delà de 150 m². Ces montants sont à vérifier selon le barème en vigueur. Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à condition que la convocation ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant.
Faut-il payer un enregistrement de l'état des lieux en France ?
Non. Contrairement à d'autres pays, la France n'impose aucun enregistrement payant du bail ni de l'état des lieux auprès de l'administration. L'état des lieux est simplement annexé au bail et conservé par chaque partie. Aucune démarche ni taxe n'est requise.
Comment faire un état des lieux moins cher ?
Le plus économique est de le réaliser vous-même, à l'amiable, sans agence ni commissaire. Avec KeySwap, vous créez un état des lieux complet et juridiquement structuré, pièce par pièce, avec photos, relevés de compteurs et signatures, dès 9 €. C'est moins cher qu'une part d'agence sur un grand logement et bien moins qu'un commissaire de justice.