État des lieux de sortie : dépôt de garantie et dégradations
L'état des lieux de sortie décide du sort de votre dépôt de garantie. En le comparant à l'état des lieux d'entrée, on distingue ce qui relève de la simple usure du temps de ce qui constitue une vraie dégradation imputable au locataire.
En bref : l'état des lieux de sortie est établi de façon contradictoire à la remise des clés et comparé à celui d'entrée. La vétusté (usure normale) reste à la charge du bailleur ; seules les dégradations locatives peuvent être retenues, et toujours sur justificatif. Le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé) est restitué sous 1 mois si tout est conforme, sous 2 mois en cas de retenues. Tout retard entraîne une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.
Qu'est-ce que l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie est le document qui décrit l'état du logement au moment où le locataire le quitte. Comme l'état des lieux d'entrée, il est imposé par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit être établi de manière contradictoire et amiable, conjointement par le bailleur et le locataire (ou un tiers mandaté), au moment de la restitution des clés.
Sa fonction est entièrement comparative. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose d'ailleurs un format permettant la comparaison directe entre l'entrée et la sortie : mêmes pièces, mêmes revêtements (sols, murs, plafonds), mêmes équipements, relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) et nombre de clés restituées. C'est cette comparaison, pièce par pièce, qui détermine si des sommes peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.
Sans état des lieux d'entrée, la comparaison devient impossible : l'article 1731 du Code civil présume alors que le logement a été reçu en bon état. Pour comprendre cette situation, consultez notre page sans état des lieux.
Vétusté ou dégradation locative : qui paie quoi ?
C'est le cœur de tout litige de sortie : la vétusté (usure liée au temps ou à un usage normal) est à la charge du bailleur ; les dégradations locatives (dues à une faute, une négligence ou un défaut d'entretien) sont à la charge du locataire. Un logement qui « a vécu » normalement pendant plusieurs années ne peut pas être facturé au locataire.
| Vétusté / usure normale — à la charge du bailleur | Dégradation locative — à la charge du locataire |
|---|---|
| Peintures ou papiers peints jaunis, défraîchis | Trous importants, cloisons percées, portes enfoncées |
| Moquette ou sol usé par le passage normal | Moquette brûlée ou tachée, parquet rayé profondément |
| Petits trous de chevilles, traces de meubles | Vitre cassée, sanitaire (lavabo, WC) fêlé |
| Joints ternis, robinetterie usée par le temps | Murs dégradés par négligence, moisissures dues à un défaut d'aération |
Pour évaluer la part de chaque côté de façon objective, le bailleur et le locataire peuvent annexer au bail une grille de vétusté (facultative). Elle attribue à chaque élément (peinture, revêtement de sol, équipement…) une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. Exemple de logique : si une peinture a une durée de vie de 7 ans et que le locataire est parti après 5 ans, l'essentiel de l'usure est déjà absorbé par la vétusté ; seule une dégradation manifeste au-delà de cette usure pourrait lui être imputée.
Restitution du dépôt de garantie : montants et délais
Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec le loyer d'avance) est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Son montant et son délai de restitution dépendent du type de location et de la conformité de l'état des lieux de sortie.
| Situation | Règle |
|---|---|
| Montant maximal (logement vide) | 1 mois de loyer hors charges |
| Montant maximal (logement meublé) | 2 mois de loyer hors charges |
| Délai de restitution si sortie conforme à l'entrée | 1 mois après remise des clés |
| Délai de restitution en cas de retenues justifiées | 2 mois après remise des clés |
| Retard de restitution | + 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé |
Le dépôt de garantie n'est pas révisable en cours de bail. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision allant jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, pour couvrir d'éventuelles régularisations de charges ; le solde doit suivre les délais habituels.
Comment justifier (ou contester) une retenue ?
Aucune retenue ne peut être forfaitaire ou arbitraire. Chaque somme conservée sur le dépôt de garantie doit reposer sur deux preuves combinées : d'une part la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie qui établit la dégradation, d'autre part un devis ou une facture qui en chiffre la réparation. Sans ce double justificatif, la retenue est contestable.
Côté locataire, exigez systématiquement la copie des devis ou factures. Des photos datées de la sortie constituent une preuve précieuse. Si le bailleur retient sans justifier, ou dépasse le délai légal, la pénalité de 10 % par mois de retard s'ajoute automatiquement au solde dû.
Le parcours en cas de litige
- Amiable : envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en réclamant le solde et, le cas échéant, la pénalité de retard.
- Commission départementale de conciliation (CDC) : saisine gratuite, avis rendu en deux mois environ. Étape souvent suffisante pour débloquer la situation.
- Tribunal judiciaire : le juge des contentieux de la protection tranche. L'action dérivant du bail se prescrit par trois ans.
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🏠 CommencerErreurs fréquentes à la sortie
- Confondre vétusté et dégradation : facturer au locataire une peinture jaunie ou une moquette usée par le temps. L'usure normale reste à la charge du bailleur.
- Retenir sans justificatif : conserver une somme « au cas où » sans devis ni facture. La retenue forfaitaire est invalide.
- Oublier les compteurs et les clés : sans relevés ni décompte des clés restituées, la comparaison avec l'entrée est incomplète.
- Bâcler la comparaison pièce par pièce : un état des lieux de sortie expédié laisse passer des dégradations… ou en invente. Reprenez chaque pièce du document d'entrée.
- Ignorer le délai et la pénalité : le locataire qui ne réclame pas la pénalité de 10 % par mois de retard renonce souvent à des sommes dues.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour récupérer le dépôt de garantie ?
Le bailleur dispose d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il existe des différences justifiant des retenues. Le délai court à compter de la restitution des clés. En copropriété, une provision jusqu'à 20 % peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un logement meublé, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il n'est pas révisable en cours de bail.
Que se passe-t-il si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie à temps ?
Le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité s'applique automatiquement passé le délai légal d'un ou deux mois. En cas de blocage, le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, puis saisir la commission départementale de conciliation.
Le bailleur peut-il retenir de l'argent pour de l'usure normale ?
Non. La vétusté, c'est-à-dire l'usure résultant du temps ou d'un usage normal, est à la charge du bailleur. Seules les dégradations locatives imputables au locataire peuvent être retenues, et chaque retenue doit être justifiée par l'état des lieux comparé et par un devis ou une facture. Une retenue forfaitaire sans justificatif n'est pas valable.
Comment contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
Demandez d'abord les justificatifs (devis ou factures), puis envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'accord, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection). L'action se prescrit par trois ans.
L'état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Oui. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire à la remise et à la restitution des clés. Établi à l'amiable, il est gratuit. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut intervenir, ses frais étant partagés par moitié entre bailleur et locataire.