Pas d'état des lieux : quelles conséquences ?

Vous êtes entré dans un logement sans qu'un état des lieux d'entrée soit dressé ? La loi ne laisse pas un vide : elle pose une présomption qui, le plus souvent, joue contre le locataire — avec une exception française décisive.

Mise à jour 2026 · Loi du 6 juillet 1989 · Code civil art. 1731 · France

Que dit la loi en l'absence d'état des lieux ?

L'état des lieux d'entrée n'est pas sanctionné pénalement et son absence ne rend pas le bail nul : le contrat reste valable. Mais l'enjeu n'est pas la validité du bail, c'est la preuve. L'état des lieux sert précisément à figer l'état du logement au jour de la remise des clés, pour pouvoir le comparer à la sortie. Sans ce document, la loi comble le vide par une présomption.

L'article 1731 du Code civil dispose que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans le même état, sauf preuve contraire. Concrètement, à la sortie, le bailleur peut considérer que tout défaut constaté est imputable au locataire — et c'est au locataire de démontrer que ces défauts préexistaient à son arrivée.

L'exception française : qui a empêché l'état des lieux ?

C'est ici que le droit français se distingue. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la présomption de l'article 1731 ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

Autrement dit, la présomption de bon état n'est pas un avantage automatique pour le bailleur. Si c'est le bailleur qui a refusé, négligé ou empêché l'état des lieux d'entrée, il perd le bénéfice de la présomption : il ne peut plus se contenter d'affirmer que le logement était impeccable, il doit prouver les dégradations qu'il reproche au locataire (par exemple à l'aide de photos datées, de constats ou de témoignages).

La question décisive en cas de litige est donc : qui est responsable de l'absence d'état des lieux ?

Quelles conséquences pour le locataire ?

Dans le cas le plus courant — un état des lieux simplement oublié par les deux parties — la situation est défavorable au locataire. À la sortie, il devra justifier que les rayures, taches ou trous existaient déjà, ce qui est difficile sans document de référence. Sans preuve, il risque de voir une partie de son dépôt de garantie retenue pour des dégradations qu'il n'a pas commises.

Bonne nouvelle toutefois : la présomption porte sur l'état de bon entretien, pas sur la vétusté. L'usure normale liée au temps et à un usage normal (peintures défraîchies, sol usé par le passage, joints ternis) reste à la charge du bailleur, même sans état des lieux. Le locataire n'a pas à payer le vieillissement naturel du logement.

Quelles conséquences pour le bailleur ?

Le bailleur a tout intérêt à ne jamais se passer d'un état des lieux d'entrée. S'il en a été l'obstacle, il se prive de la présomption et devra apporter une preuve solide des dégradations pour pouvoir retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie. Or, sans état initial, cette preuve est rarement convaincante devant un juge.

Même lorsque la présomption joue en sa faveur, le bailleur ne peut pas opérer de retenue forfaitaire : toute somme prélevée doit être justifiée par des éléments concrets (devis, factures), faute de quoi le locataire peut en réclamer la restitution, assortie de la pénalité de retard de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Peut-on établir un état des lieux après coup ?

Oui, et c'est vivement recommandé. Tant que le logement n'a pas été modifié, il est encore utile d'établir un état des lieux, même tardif :

• À l'amiable : rédigez un état des lieux contradictoire, daté et signé par les deux parties. C'est gratuit et cela vaut accord commun sur l'état du logement.
• Photos datées : à défaut d'accord immédiat, prenez sans tarder des photos datées, pièce par pièce. Elles constituent un commencement de preuve recevable.
• Commissaire de justice : en cas de désaccord, l'une ou l'autre partie peut mandater un commissaire de justice (ex-huissier) pour dresser un constat. Les frais sont alors partagés par moitié, selon le barème réglementé en vigueur (vérifiez le montant à jour).

Un état des lieux établi en retard a moins de force qu'un état dressé le jour de la remise des clés, mais il vaut toujours mieux qu'aucun document. Pour vous aider à le structurer, consultez notre exemple d'état des lieux pièce par pièce.

Le lien avec le dépôt de garantie

L'absence d'état des lieux d'entrée se ressent surtout au moment de la restitution du dépôt de garantie. La règle est claire : aucune retenue n'est possible sans preuve. Le bailleur doit comparer l'état d'entrée et l'état de sortie et chiffrer les dégradations par des devis ou factures.

Sans état des lieux d'entrée, ce point de comparaison manque. Si le bailleur n'a pas été à l'origine de cette absence, la présomption de l'article 1731 l'aide ; s'il en est responsable, il se retrouve presque toujours dans l'incapacité de justifier une retenue. Pour le détail des délais (1 ou 2 mois) et des règles de restitution, voyez notre page sur l'état des lieux de sortie.

Erreurs fréquentes

• Croire que « pas d'état des lieux = pas de problème » pour le locataire. C'est l'inverse : sans document, la présomption de bon état joue généralement contre lui.
• Penser que le bailleur gagne toujours. S'il a empêché l'état des lieux, il perd la présomption et doit prouver les dégradations.
• Confondre vétusté et dégradations. L'usure normale reste à la charge du bailleur, état des lieux ou non.
• Attendre la sortie pour réagir. Établir un état des lieux ou prendre des photos datées dès l'entrée évite la plupart des litiges.
• Accepter une retenue forfaitaire sur le dépôt de garantie. Toute retenue doit être justifiée par des preuves chiffrées.

Questions fréquentes

Le bail est-il valable sans état des lieux d'entrée ?

Oui. L'absence d'état des lieux d'entrée ne rend pas le bail nul et n'est pas sanctionnée pénalement. En revanche, elle change la charge de la preuve : sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil) et doit le restituer en bon état, sauf à prouver le contraire.

Que dit l'article 1731 du Code civil en l'absence d'état des lieux ?

L'article 1731 du Code civil pose une présomption : s'il n'a pas été dressé d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans le même état, sauf preuve contraire. C'est donc au locataire de démontrer que les défauts existaient déjà à son arrivée.

Le bailleur peut-il toujours invoquer la présomption de bon état ?

Non. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la présomption de l'article 1731 ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Si c'est le bailleur qui a refusé ou empêché l'état des lieux d'entrée, il ne bénéficie pas de la présomption et doit prouver lui-même les dégradations qu'il reproche au locataire.

Peut-on établir un état des lieux après l'entrée dans le logement ?

Oui, il reste préférable d'établir un état des lieux même en retard, de manière contradictoire et signée par les deux parties. À défaut d'accord, chacun peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier), dont les frais sont partagés par moitié. Des photos datées prises à l'entrée constituent aussi un élément de preuve utile.

Sans état des lieux, le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie ?

C'est beaucoup plus difficile. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des éléments comparant l'état d'entrée et de sortie (état des lieux, devis, factures). Sans état des lieux d'entrée, le bailleur n'a pas de point de comparaison et la présomption de bon état joue contre le locataire, mais le bailleur ne peut pas opérer de retenue forfaitaire ni sans preuve des dégradations.

Quel délai pour contester ou agir en l'absence d'état des lieux ?

Les actions dérivant du bail d'habitation se prescrivent par 3 ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de litige, la voie est d'abord amiable (lettre recommandée), puis la Commission départementale de conciliation, et enfin le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection).