État des lieux : exemple et modèle pièce par pièce
À quoi ressemble concrètement un état des lieux conforme en France ? Voici un exemple pièce par pièce, la structure à copier et la différence entre un modèle vierge et un rapport rempli.
En bref : un état des lieux conforme indique le type (entrée ou sortie), la date, l'adresse, les parties, les relevés de compteurs, le nombre de clés, puis une description détaillée pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements, avec signatures. Décrivez chaque défaut avec précision et illustrez de photos datées. Pas de formulaire officiel imposé : la loi fixe le contenu, pas la mise en page.
À quoi ressemble un état des lieux conforme
Un état des lieux conforme n'a pas de format imposé, mais son contenu, lui, est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Le document doit permettre de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie. Concrètement, il doit comporter au minimum :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et la date d'établissement ;
- l'adresse du logement concerné ;
- le nom et le domicile des parties (bailleur, locataire, et le cas échéant le mandataire ou l'agence) ;
- les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz ;
- le nombre de clés (et de badges) remises ;
- la description détaillée, pièce par pièce, de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds) et des équipements ;
- les signatures des deux parties.
Le document peut être sur papier ou électronique, et il peut être illustré de photos. Une fois signé, il est annexé au bail. Le locataire peut demander une rectification dans les 10 jours, et pendant le premier mois de chauffe pour ce qui concerne le chauffage.
Exemple pièce par pièce
Voici un exemple de formulations concrètes, pièce par pièce. L'idée n'est pas de décrire « bien » ou « correct », mais de noter l'état de chaque surface et chaque équipement, avec les défauts précis (localisation, type, taille). Adaptez à votre logement.
Séjour
- Sol (parquet stratifié) : état d'usage, deux rayures superficielles sous la fenêtre côté rue.
- Murs (peinture blanche) : bon état, trace de chevilles rebouchée au-dessus du radiateur.
- Plafond : bon état, aucune fissure.
- Fenêtre et volet : fonctionnels, joint d'étanchéité légèrement terni.
- Prises et interrupteurs : 4 prises, 1 interrupteur, tous fonctionnels.
Cuisine
- Sol (carrelage) : bon état, un carreau fendu près de l'évier.
- Plan de travail : état d'usage, légère brûlure à droite des plaques.
- Évier et robinetterie : fonctionnels, écoulement normal, joint correct.
- Plaques de cuisson / hotte : 4 feux fonctionnels, hotte propre et en marche.
- Meubles bas et hauts : portes alignées, charnières en état, aucun gonflement.
Salle de bains et WC
- Sol et murs (carrelage et faïence) : bon état, joints propres, pas de moisissure.
- Douche / baignoire : émail sans fêlure, flexible et pommeau fonctionnels.
- Lavabo et robinetterie : fonctionnels, siphon étanche.
- WC : cuvette sans fêlure, chasse d'eau opérationnelle, abattant en état.
- Ventilation (VMC) : grille propre, aspiration vérifiée.
Chambre
- Sol (moquette) : usure normale par le passage, sans tache ni brûlure.
- Murs : peinture légèrement défraîchie côté nord, sans trou.
- Placard intégré : portes coulissantes fonctionnelles, tringle en place.
- Fenêtre et occultation : ouverture et fermeture correctes, store fonctionnel.
Entrée et couloir
- Porte d'entrée : serrure et verrou fonctionnels, joint d'isolation en état.
- Sol et murs : état d'usage, traces de passage normales.
- Détecteur de fumée (DAAF) : présent et fonctionnel (témoin allumé).
- Tableau électrique : accessible, disjoncteurs étiquetés.
Annexes (cave, balcon, garage)
- Cave / box : vidée, propre, porte et cadenas fonctionnels.
- Balcon / terrasse : sol et garde-corps en état, évacuation dégagée.
- Compteurs et clés : relevés notés (voir ci-dessous), nombre de clés et badges remis indiqué.
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🏠 CommencerLa structure à copier
Vous pouvez reprendre cette trame numérotée comme modèle. Elle reprend, dans l'ordre, les rubriques exigées par le décret 2016-382 :
- En-tête : type (entrée / sortie), date, adresse complète du logement.
- Parties : nom et domicile du bailleur, du locataire, et du mandataire éventuel.
- Compteurs : index eau, électricité (HP/HC si applicable), gaz.
- Clés et badges : nombre exact remis.
- Description par pièce : pour chaque pièce, sol / murs / plafond / équipements, avec état et défauts précis.
- Équipements de sécurité : détecteur de fumée (DAAF), VMC.
- Annexes : cave, balcon, garage, le cas échéant.
- Photos : datées, jointes pièce par pièce.
- Observations du locataire et rappel du délai de rectification (10 jours).
- Signatures des deux parties.
Besoin d'une trame plus détaillée, point par point ? Consultez notre checklist complète de l'état des lieux avant le rendez-vous.
Modèle vierge ou rapport rempli ?
On confond souvent les deux. Un modèle vierge est une trame : il liste les pièces et les rubriques à compléter. Pour être utile, il doit rester détaillé — un tableau vide avec seulement « salon / cuisine » ne protège personne. Un rapport rempli, lui, contient les constats réels, pièce par pièce, avec les défauts précis et les photos. C'est ce document signé et annexé au bail qui a une valeur de preuve.
| Modèle vierge | État des lieux rempli |
|---|---|
| Trame avec rubriques à compléter | Constats réels notés sur place |
| Doit rester détaillé pour être utile | Défauts localisés et décrits précisément |
| Aucune valeur de preuve seul | Annexé au bail, signé : valeur de preuve |
| Pas de photos | Photos datées, pièce par pièce |
Comment fonctionne KeySwap ? KeySwap ne fournit pas de fichier vierge à imprimer. L'outil rédige le document à partir de vos photos : vous photographiez chaque pièce, KeySwap génère la description détaillée et produit un PDF prêt à signer. Vous obtenez directement un rapport rempli, pas une trame à remplir à la main.
Erreurs fréquentes
- Rester vague. « État correct » ne veut rien dire à la sortie. Notez la localisation, le type et la taille de chaque défaut.
- Oublier les compteurs. Les relevés eau, électricité et gaz sont obligatoires à l'entrée comme à la sortie.
- Confondre vétusté et dégradation. L'usure normale (peinture défraîchie, moquette usée) est à la charge du bailleur ; les dégradations (vitre cassée, parquet rayé profondément) à celle du locataire. Détaillé dans notre guide de l'état des lieux de sortie.
- Ne pas dater les photos. Sans date, une photo perd presque toute sa force probante.
- Ne pas annexer le document au bail. Un état des lieux signé mais non joint au contrat est plus difficile à opposer.
Et le coût ?
À l'amiable, entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux est gratuit. KeySwap est un outil en ligne qui rédige le document depuis vos photos et le génère en PDF signé, dès 9 €. En cas de désaccord nécessitant un commissaire de justice (ex-huissier), le tarif réglementé s'applique et les frais sont partagés par moitié. Tous les détails dans notre page prix de l'état des lieux.
Questions fréquentes
À quoi ressemble un état des lieux conforme en France ?
Un état des lieux conforme indique son type (entrée ou sortie), la date, l'adresse du logement, le nom et le domicile des parties, les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz), le nombre de clés, puis une description détaillée pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements, et enfin les signatures. Ces mentions sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Existe-t-il un modèle d'état des lieux à télécharger ?
Il n'existe pas de formulaire officiel imposé : la loi fixe le contenu, pas la mise en page. Vous pouvez réutiliser la structure présentée sur cette page comme modèle. KeySwap ne fournit pas de fichier vierge à imprimer : l'outil rédige directement le document à partir de vos photos et génère un PDF prêt à signer.
Comment décrire l'état d'une pièce sans se tromper ?
Décrivez chaque surface (sol, murs, plafond) et chaque équipement séparément, avec un état (neuf, bon, état d'usage, mauvais) et une mention précise des défauts : localisation, type et taille. Évitez les termes vagues comme « correct ». Une photo datée par défaut vaut mieux qu'une phrase imprécise.
Faut-il noter les relevés de compteurs dans l'état des lieux ?
Oui. Le décret 2016-382 impose de relever les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz à l'entrée comme à la sortie. Notez l'index exact et, pour l'électricité en heures pleines/heures creuses, les deux index. Indiquez aussi le nombre de clés et de badges remis.
Quelle différence entre un modèle vierge et un état des lieux rempli ?
Un modèle vierge est une trame qui liste les pièces et les rubriques à compléter : il doit rester détaillé pour être utile. Un état des lieux rempli contient les constats réels, pièce par pièce, avec les défauts précis et les photos. C'est le document rempli, signé et annexé au bail qui a une valeur de preuve.
Combien coûte un état des lieux avec KeySwap ?
À l'amiable, entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux est gratuit. KeySwap est un outil en ligne qui rédige le document à partir de vos photos et le génère en PDF avec signatures, dès 9 €. En cas de désaccord nécessitant un commissaire de justice, le tarif réglementé s'applique et les frais sont partagés par moitié.