Opnamestaat bij huur in Nederland: de complete gids
Een opnamestaat legt bij aanvang van de huur vast in welke staat de woning wordt opgeleverd. Dit document bepaalt later wie opdraait voor schade en hoeveel waarborgsom je terugkrijgt. In deze gids lees je alles: of het verplicht is, wat erin hoort, hoe de oplevering en waarborgsom werken, wat het kost en wat er gebeurt als er geen opnamestaat is.
Kort antwoord: Een opnamestaat (ook wel inspectierapport of beschrijving van het gehuurde) is in Nederland niet wettelijk verplicht, maar wel cruciaal bewijs. Met een ondertekende beschrijving moet de huurder de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat opleveren (behoudens normale slijtage, art. 7:224 BW). Zonder beschrijving ligt het bewijsrisico bij de verhuurder. Je maakt er zelf gratis een, of met KeySwap vanaf €9.
Wat is een opnamestaat?
Een opnamestaat is een gedetailleerd document dat de staat van een huurwoning vastlegt op het moment dat de huurder de sleutels krijgt. In Nederland wordt dit ook wel een inspectierapport genoemd, of in juridische termen de beschrijving van het gehuurde. Verhuurder en huurder lopen de woning samen na, noteren per ruimte de staat van muren, vloeren, kozijnen en sanitair, maken foto's en zetten allebei een handtekening.
Het doel is simpel: bij het einde van de huur kun je de eindsituatie naast de beginsituatie leggen. Zo is meteen duidelijk wat normale slijtage is en wat echte schade door de huurder. Zonder zo'n vergelijkingspunt wordt een discussie over schade al snel welles-nietes, en dat kost beide partijen tijd, geld en vaak ook de waarborgsom.
Is een opnamestaat verplicht?
Nee, een opnamestaat is in Nederland niet wettelijk verplicht, maar het is sterk aan te raden. De wet koppelt namelijk belangrijke gevolgen aan het wél of níet hebben van een beschrijving. Dat staat in artikel 7:224 BW:
- Mét beschrijving: de huurder moet de woning bij het einde van de huur opleveren in dezelfde staat als beschreven, behoudens normale slijtage en geoorloofde veranderingen.
- Zónder beschrijving: de huurder wordt — behoudens tegenbewijs — verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen. Het bewijsrisico verschuift dan naar de verhuurder.
Een opnamestaat is dus geen formaliteit, maar het bewijsstuk waarop een eventuele schadeclaim rust. Lees meer in Is een opnamestaat verplicht?
Wat moet er in een opnamestaat staan?
Er bestaat geen wettelijk verplicht model, maar een bruikbare opnamestaat bevat altijd dezelfde kernonderdelen. Te summier kan betekenen dat het document juridisch niet als geldige beschrijving telt, dus wees concreet.
- Algemeen: gegevens van verhuurder en huurder, adres, datum, handtekeningen van beide partijen en foto's als bijlage.
- Per ruimte: muren en behang, vloer, plafond, kozijnen en ramen (inclusief glas), deuren en sloten, sanitair en keuken (aanrecht, kastjes, apparatuur).
- Apart vastleggen: meterstanden (gas, elektriciteit dag- én nachttarief, water), rookmelders, aantal sleutels en bestaande gebreken.
De volledige opsomming per kamer vind je in de checklist per ruimte. Maak overal gedateerde foto's: die zijn bij het einde van de huur je sterkste bewijs.
Oplevering en waarborgsom
Bij het einde van de huur volgt de oplevering. In de praktijk gaat dat in twee stappen. De verhuurder doet enkele weken vóór het einde een voorinspectie en wijst gebreken aan die de huurder zelf mag herstellen. Daarna volgt de eindinspectie, waarbij wordt gecontroleerd of het werk is uitgevoerd. Doet de verhuurder geen voorinspectie, dan kan hij alleen kosten verhalen die de huurder ook zonder waarschuwing duidelijk hadden moeten zijn.
De waarborgsom is sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) aan duidelijke regels gebonden:
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Maximale waarborgsom | Twee maanden kale huur (contracten vanaf 1 juli 2023) |
| Terugbetaling — niets te verrekenen | Binnen 14 dagen na einde huur |
| Terugbetaling — wél verrekenen | Binnen 30 dagen, met gespecificeerde opgave |
Verrekenen mag alleen voor vier posten: huurachterstand, achterstallige servicekosten, achterstallige energieprestatievergoeding en schade door de huurder. Normale slijtage en administratiekosten mogen níét worden verrekend. Bekijk de details bij oplevering en waarborgsom.
Normale slijtage of huurdersschade?
| Normale slijtage (verhuurder) | Huurdersschade (verrekenbaar) |
|---|---|
| Vergeelde verf of behang door ouderdom | Gaten en pluggen in muren die niet zijn dichtgemaakt |
| Sleetplekken in vloer op looppaden | Kapotte ruiten, deuren of sanitair |
| Kleine krasjes door normaal gebruik | Brand-, water- of schimmelschade door nalatigheid |
Wat kost een opnamestaat?
Zelf samen opmaken is gratis: je hebt alleen een grondige aanpak, foto's en de handtekeningen van beide partijen nodig. Schakel je een professioneel inspectiebureau of makelaar in, dan kost dat indicatief grofweg €100 tot €250 per inspectie. Wie betaalt is vrij tussen partijen; er is geen wettelijke regel over.
Met KeySwap maak je zelf een juridisch onderbouwde opnamestaat met foto's en handtekeningen, vanaf €9 en klaar in ongeveer 5 minuten. Geen makelaar nodig. Meer over de prijsopties lees je bij kosten.
Wat als er geen opnamestaat is?
Zonder beschrijving van het gehuurde geldt het vermoeden van art. 7:224 BW: de huurder wordt behoudens tegenbewijs verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen. De verhuurder moet dan aantonen dat schade er bij aanvang niet was — en zonder beginrapport met foto's is dat lastig. Toch is niet alles verloren: ook losse foto's, e-mails of getuigen kunnen meewegen. Lees wat je kunt doen bij geen opnamestaat.
Maak je opnamestaat in 5 minuten
Geen makelaar nodig. Juridisch onderbouwd, met foto's en handtekeningen. Vanaf €9.
🏠 BeginnenVeelgestelde vragen
Is een opnamestaat in Nederland wettelijk verplicht?
Nee. Een opnamestaat is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aangeraden. Volgens art. 7:224 BW geldt: is er een beschrijving van het gehuurde, dan moet de huurder bij het einde van de huur in dezelfde staat opleveren (behoudens normale slijtage). Is er geen beschrijving, dan wordt de huurder behoudens tegenbewijs verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen, waardoor het bewijsrisico bij de verhuurder ligt.
Wat moet er in een opnamestaat staan?
De gegevens van verhuurder en huurder, het adres, de datum en handtekeningen van beide partijen. Daarnaast per ruimte de staat van muren, vloer, plafond, kozijnen, ramen, deuren, sanitair en keuken, plus gedateerde foto's, de meterstanden (gas, elektriciteit dag en nacht, water), de rookmelders, het aantal sleutels en bestaande gebreken.
Hoeveel waarborgsom mag een verhuurder vragen?
Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen voor contracten die op of na die datum zijn gesloten. De waarborgsom wordt binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetaald als er niets te verrekenen valt, of binnen 30 dagen met een gespecificeerde opgave als er wel bedragen worden ingehouden.
Wat kost het maken van een opnamestaat?
Zelf samen opmaken is gratis. Een professioneel inspectiebureau of makelaar kost indicatief grofweg €100 tot €250 per inspectie. Met KeySwap maak je zelf een juridisch onderbouwde opnamestaat met foto's en handtekeningen, vanaf €9 en klaar in ongeveer 5 minuten.
Wat als er geen opnamestaat is gemaakt?
Zonder beschrijving van het gehuurde wordt de huurder volgens art. 7:224 BW behoudens tegenbewijs verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen. Het bewijsrisico verschuift dan naar de verhuurder: die moet aantonen dat schade er bij aanvang niet was. Een opnamestaat met foto's voorkomt deze discussie.
Wie betaalt de opnamestaat, verhuurder of huurder?
Dat is vrij tussen partijen; er is geen wettelijke regel over wie betaalt. Vaak regelt de verhuurder de opname, maar beide partijen hebben er belang bij. De opnamestaat wordt door verhuurder en huurder samen opgemaakt en ondertekend, zodat het document voor beiden geldt als bewijs.