Opnamestaat voorbeeld & sjabloon per ruimte

Hoe ziet een goede opnamestaat er nou eigenlijk uit? Hieronder een concreet voorbeeld per ruimte en een genummerde structuur die je direct kunt overnemen.

Voor de Nederlandse woninghuurmarkt · Boek 7 BW & Wet goed verhuurderschap · Laatst bijgewerkt: juni 2026

Waaruit bestaat een goede opnamestaat?

Een goede opnamestaat is vooral concreet. Hoe gedetailleerder de beschrijving, hoe sterker je bewijspositie bij de oplevering. Volgens art. 7:224 BW geldt: is er een beschrijving van het gehuurde gemaakt, dan moet de huurder bij het einde van de huur opleveren in dezelfde staat — behoudens normale slijtage. Is er géén beschrijving, dan wordt de huurder behoudens tegenbewijs verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen, en ligt het bewijsrisico bij de verhuurder. Een te summiere opnamestaat telt mogelijk niet als geldige beschrijving, dus detail loont.

Een complete opnamestaat bevat altijd deze onderdelen:

• Kopgegevens: naam en adres van verhuurder en huurder, het adres van de woning en de datum van de inspectie.
• Beschrijving per ruimte: woonkamer, keuken, badkamer en toilet, slaapkamers, hal en berging/balkon — telkens muren, vloer, plafond, kozijnen, ramen, deuren en sanitair.
• Meterstanden: gas, elektriciteit (dag- én nachttarief) en water, samen genoteerd.
• Sleutels: aantal sleutels van alle buitendeuren, berging en garage, inclusief duplicaten.
• Rookmelders: aantal en plaats — sinds 1 juli 2022 verplicht, minimaal één per woonverdieping.
• Gedateerde foto's: per ruimte, als bijlage gekoppeld aan het rapport.
• Handtekeningen: van beide partijen, met datum.

Voorbeeld per ruimte met concrete zinnen

Het verschil tussen "woonkamer: ok" en een bruikbare beschrijving zit in de details. Hieronder per ruimte een paar voorbeeldzinnen die je laten zien hoe concreet het mag — met aantal, plaats en omvang van een gebrek.

Woonkamer

• Muren wit gesausd, in goede staat; lichte afdruk van een ophangrail rechts van het raam (ca. 30 cm).
• Laminaatvloer egaal, één kras van ca. 10 cm voor de balkondeur.
• Plafond wit, geen vlekken of scheuren.
• Kozijnen en ramen heel; raamkruk linkerraam zit iets los.
• Radiator werkt, geen lekkage zichtbaar.

Keuken (inclusief apparatuur)

• Aanrechtblad zonder beschadigingen; tegelwand boven het aanrecht heel.
• Onderkastjes gangbaar, scharnier tweede kastje links knerpt licht.
• Oven (merk Whirlpool) werkt, binnenzijde schoon; lichte gebruikssporen op de roosters.
• Kookplaat (4-pits inductie) functioneert, geen barsten in het glas.
• Afzuigkap werkt, vetfilter aanwezig; koelkast (merk Bosch) koelt, deurrubber intact.

Badkamer en toilet

• Wastafel en kraan zonder lekkage; lichte kalkaanslag op de kraan.
• Douche met glazen wand, geen barsten; voegen rondom in goede staat, één donkere voeg in de hoek.
• Tegelvloer heel, geen losse tegels.
• Toilet spoelt goed, bril zonder scheuren; ventilatierooster schoon.

Slaapkamer

• Muren lichtgrijs, twee kleine pluggaatjes boven het bed (niet dichtgemaakt).
• Vloerbedekking schoon, lichte sleetplek bij de deuropening.
• Kozijn en raam heel, raam sluit goed; rolgordijn aanwezig en werkend.
• Deur en deurklink heel, sleutel aanwezig.

Hal

• Voordeur heel, slot en scharnieren functioneren; tochtstrip onderaan licht versleten.
• Muren schoon, geen beschadigingen.
• Vloer (tegels) heel; meterkast aanwezig — zie aparte meterstanden.
• Rookmelder aanwezig en getest in de hal en op de overloop.

Berging en balkon

• Berging leeg en geveegd; deur sluit, slot werkt, sleutel aanwezig.
• Wanden zonder vochtplekken.
• Balkon schoon, balustrade stevig; tegels heel, geen losse delen.

Structuur om over te nemen

Wil je zelf op papier werken? Neem dan deze genummerde structuur over. Het is geen wettelijk model — er bestaat geen verplicht formulier — maar het dekt alles wat er bij een degelijke opnamestaat hoort. Loop hem ruimte voor ruimte af en beschrijf elk onderdeel zoals in de voorbeelden hierboven.

1. Kopgegevens: verhuurder, huurder, adres van de woning, datum, type inspectie (begin- of eindinspectie).
2. Per ruimte — woonkamer, keuken, badkamer, toilet, slaapkamer(s), hal, berging/zolder, balkon/tuin:
   • muren / behang / verf
   • vloer / vloerbedekking
   • plafond
   • kozijnen en ramen (inclusief glas)
   • deuren met sloten en scharnieren
   • sanitair (wastafel, douche, bad, toilet, kranen)
   • keuken: aanrecht, kastjes, tegels en apparatuur (oven, kookplaat, afzuigkap, koelkast — met merk en staat)
   • verwarming (radiatoren, cv-ketel) en ventilatie
3. Meterstanden: gas, elektriciteit (dag- en nachttarief), water.
4. Sleutels: aantal per deur, inclusief duplicaten.
5. Rookmelders: aantal en plaats, getest ja/nee.
6. Bestaande gebreken: apart lijstje van punten die nadrukkelijk al aanwezig waren.
7. Foto's: per ruimte, gedateerd, als bijlage.
8. Handtekeningen: beide partijen, met datum.

Leeg sjabloon versus ingevuld rapport

Een leeg sjabloon en een ingevuld rapport zijn niet hetzelfde, en allebei mogen ze gedetailleerd zijn. Een goed leeg sjabloon is de complete structuur hierboven, klaar om in te vullen — zodat je tijdens de inspectie geen enkele ruimte of onderdeel vergeet. Een ingevuld rapport bevat de concrete omschrijvingen, foto's, meterstanden en handtekeningen van één specifieke woning.

Veel mensen zoeken een kant-en-klaar bestand om te downloaden. KeySwap werkt anders: het is een online tool, geen los bestand. Je maakt per ruimte foto's en de AI schrijft op basis daarvan de omschrijving voor je. Het resultaat is een afgerond PDF-rapport met foto's en handtekeningen. Werk je liever zelf op papier? Dan kun je de genummerde structuur hierboven vrij overnemen.

Veelgemaakte fouten

Een opnamestaat die niet houdt bij een geschil is vaak op dezelfde manieren misgegaan. Vermijd deze valkuilen:

• Te vaag. "Keuken: in orde" zegt niets. Beschrijf concreet wat je ziet, met plaats en omvang.
• Geen foto's. Tekst zonder gedateerde foto's is veel makkelijker te betwisten. Maak per ruimte foto's bij begin- én eindinspectie.
• Meterstanden vergeten. Zonder gezamenlijk genoteerde standen ontstaat ruzie over de energie-eindafrekening.
• Geen handtekeningen. Een niet-ondertekende opnamestaat verliest zijn waarde als bewijs.
• Apparatuur niet benoemd. Noteer oven, kookplaat, afzuigkap en koelkast met merk en staat, zodat schade later toewijsbaar is.
• Normale slijtage als schade noteren. Lichte krasjes en vergeelde verf na jaren zijn normale slijtage en mogen niet met de waarborgsom worden verrekend.

Veelgestelde vragen

Bestaat er een verplicht model voor de opnamestaat in Nederland?

Nee. Er is geen wettelijk verplicht model. Een opnamestaat bij aanvang is niet wettelijk verplicht, maar wordt sterk aangeraden omdat hij volgens art. 7:224 BW als beschrijving van het gehuurde geldt en daarmee cruciaal bewijs is. Je bent vrij in de vorm, zolang de beschrijving maar concreet en gedetailleerd genoeg is om de staat per ruimte aan te tonen.

Hoe gedetailleerd moet een opnamestaat zijn?

Zo concreet dat een buitenstaander de staat van elke ruimte kan teruglezen. Beschrijf per onderdeel (muren, vloer, plafond, kozijnen, deuren, sanitair, keukenapparatuur) de toestand met aantal, plaats en omvang van een gebrek. Een te summiere opnamestaat telt mogelijk niet als geldige beschrijving, waardoor je het bewijsvoordeel kwijt bent.

Moet ik foto's toevoegen aan de opnamestaat?

Het is niet wettelijk verplicht, maar zeer aan te raden. Maak per ruimte gedateerde foto's bij de begininspectie én de eindinspectie en koppel ze aan de opnamestaat. Foto's maken bestaande gebreken onbetwistbaar en voorkomen discussie over de waarborgsom.

Wat is het verschil tussen een leeg sjabloon en een ingevuld rapport?

Een leeg sjabloon is de lege structuur met alle ruimtes en onderdelen, klaar om in te vullen. Een ingevuld rapport bevat de concrete omschrijvingen, foto's, meterstanden en handtekeningen van een specifieke woning. Een goed leeg sjabloon is al gedetailleerd, zodat je tijdens de inspectie niets vergeet.

Moet ik meterstanden en sleutels in de opnamestaat zetten?

Ja, leg ze apart vast. Noteer bij begin- en eindinspectie samen de standen van gas, elektriciteit (dag- en nachttarief) en water voor de energie-eindafrekening. Tel ook het aantal sleutels van alle buitendeuren, berging en garage, inclusief duplicaten, en lever die bij de eindinspectie in.

Levert KeySwap een downloadbaar sjabloon?

KeySwap is geen los downloadbestand maar een online tool. Je voegt per ruimte foto's toe en de AI schrijft op basis daarvan de omschrijving. Je krijgt een afgerond PDF-rapport met foto's en handtekeningen. De structuur op deze pagina kun je vrij overnemen als je liever zelf op papier werkt.