Opnamestaat checklist per ruimte

Een complete, praktische checklist om de staat van een huurwoning vast te leggen — ruimte voor ruimte, plus meterstanden, sleutels en rookmelders.

Nederland · Bijgewerkt 30 juni 2026 · ± 7 min lezen

Wat leg je per onderdeel vast?

Een goede opnamestaat is meer dan een afvinklijstje: hij beschrijft de werkelijke staat zo concreet dat je hem maanden of jaren later nog kunt nalopen. Houd voor elk onderdeel hetzelfde stramien aan en wees specifiek — niet "muur oké", maar "muur woonkamer: lichte schroefgaatjes naast het raam, verder strak".

• Muren, behang en verf: kleur, gaten, pluggen, scheuren, vochtplekken, losliggend behang.
• Vloer en vloerbedekking: krassen, vlekken, sleetplekken op looppaden, loszittende plinten.
• Plafond: vochtplekken, scheuren, staat van stucwerk of systeemplafond.
• Kozijnen en ramen: staat van het hout/kunststof, gebroken of beslagen glas, sluitwerk.
• Deuren en sloten: beschadigingen, krom hangen, werking van sloten en scharnieren.
• Sanitair: wastafel, douche, bad, toilet en kranen — kalk, lekkage, scheuren, kit.
• Keuken incl. apparatuur: aanrecht, kastjes, tegels plus oven, kookplaat, afzuigkap en koelkast (merk en werking).
• Verwarming en ventilatie: radiatoren, cv-ketel (type, leeftijd, laatste onderhoud), mechanische ventilatie of roosters.

Algemene gegevens bovenaan het rapport

Begin elk rapport met de gegevens die het rechtsgeldig en herleidbaar maken. Zonder deze kop is een opnamestaat lastig te koppelen aan jouw huurovereenkomst.

• Naam en contactgegevens van de verhuurder.
• Naam en contactgegevens van de huurder(s).
• Volledig adres van de woning.
• Datum van de inspectie (begin- of eindinspectie).
• Handtekeningen van beide partijen.
• Verwijzing naar de bijgevoegde foto's.

Checklist per ruimte

Loop de woning in een vaste volgorde door, zodat je niets overslaat. Doe dit het liefst samen met de verhuurder bij de begininspectie en herhaal dezelfde route bij de eindinspectie.

Woonkamer

• Muren en plafond: gaten, pluggen, vochtplekken, kleur.
• Vloer: krassen, vlekken, sleetplekken, plinten.
• Ramen en kozijnen: glas, sluitwerk, tochtstrips.
• Deuren en sloten; aanwezige stopcontacten en lichtpunten.
• Radiatoren en thermostaat; eventuele inbouwkasten.

Keuken

• Aanrechtblad, spoelbak en kraan; kastjes en laden (scharnieren, fronten).
• Tegels en voegen, achterwand, kit rond het blad.
• Oven: merk, werking, staat van de binnenkant en het glas.
• Kookplaat: gas, keramisch of inductie — krassen, werking van alle pitten/zones.
• Afzuigkap: werking, vetfilters, verlichting.
• Koelkast (en vriezer): merk, werking, temperatuur, rubbers.

Badkamer en toilet

• Wastafel, douche en/of bad, kranen en doucheslang.
• Toilet: spoeling, bril, afdichting; staat van tegels en voegen.
• Kitnaden, schimmel- of vochtplekken, ventilatie.
• Spiegel, verlichting en eventueel mechanische afzuiging.

Slaapkamers

• Muren, plafond en vloer per kamer afzonderlijk.
• Ramen, kozijnen, raamdecoratie indien aanwezig.
• Deuren, sloten en inbouw- of vaste kasten.
• Radiatoren en stopcontacten.

Hal en overloop

• Voordeur, sloten, deurbel en brievenbus.
• Vloer, trap, leuning en traploper.
• Meterkast (locatie en toegankelijkheid) en intercom.

Berging, zolder en balkon

• Berging/schuur: deur, slot, staat van wanden en vloer.
• Zolder: vloer, dakbeschot, vochtplekken, eventuele cv-opstelling.
• Balkon of tuin: bestrating, hekwerk, afvoer, schutting of beplanting.

Meterstanden

Noteer de meterstanden bij zowel de begin- als de eindinspectie; ze zijn de basis voor je energiecontract en de eindafrekening. Maak van elke meter een gedateerde foto waarop het meternummer en de cijfers leesbaar zijn.

• Gas: stand in m³ + meternummer.
• Elektriciteit: noteer apart het dagtarief (normaal) en het nachttarief (laag), plus eventueel teruglevering bij zonnepanelen.
• Water: stand in m³ + meternummer.

Sleutels

Tel en noteer alle sleutels die je bij aanvang ontvangt, inclusief duplicaten. Bij de eindinspectie lever je hetzelfde aantal weer in — nooit rechtstreeks aan de volgende huurder.

• Voordeur en eventuele tussendeuren (incl. duplicaten).
• Berging, schuur of garage.
• Brievenbus en gemeenschappelijke toegang/portiek.
• Pasjes of afstandsbedieningen (bijv. parkeergarage).

Rookmelders

Controleer de rookmelders en leg ze vast in de opnamestaat. Sinds 1 juli 2022 zijn rookmelders verplicht in alle woningen, ook in bestaande bouw: minimaal één per woonverdieping (wijziging Bouwbesluit). In een huurwoning zorgt de verhuurder of eigenaar voor de plaatsing.

• Aantal rookmelders en op welke verdiepingen ze hangen.
• Werking: test elke melder bij de inspectie (testknop).
• Type en leeftijd indien bekend — melders gaan zo'n 10 jaar mee.
• Onderhoud: maandelijks testen; de precieze verdeling tussen verhuurder en huurder is niet altijd eenduidig wettelijk geregeld, dus leg afspraken vast.

Foto-tips per ruimte

Foto's zijn vaak doorslaggevend bewijs bij een geschil. Maak ze gedateerd, bij begin- én eindinspectie, en koppel ze aan de opnamestaat.

• Maak per ruimte eerst een overzichtsfoto en daarna close-ups van elk gebrek.
• Zorg voor goed licht en zet de datum (en eventueel tijd) zichtbaar of in de bestandsgegevens.
• Fotografeer meterstanden zó dat meternummer én cijfers leesbaar zijn.
• Leg bestaande schade extra duidelijk vast, met een referentie (bijv. een muntstuk) bij kleine krassen.
• Bewaar de foto's samen met het ondertekende rapport, bijvoorbeeld in één PDF.

Veelgemaakte fouten

De meeste discussies bij de oplevering ontstaan door een paar terugkerende slordigheden. Voorkom ze:

• Te summier omschrijven. "In goede staat" telt mogelijk niet als geldige beschrijving in de zin van art. 7:224 BW. Wees concreet.
• Geen foto's of ongedateerde foto's. Zonder beeld is een gebrek lastig te bewijzen.
• Meterstanden vergeten. Dan mis je het ijkpunt voor de eindafrekening.
• Niet ondertekenen. Een opnamestaat zonder handtekening van beide partijen heeft weinig bewijswaarde.
• Normale slijtage verwarren met schade. Vergeelde verf of sleetplekken op looppaden zijn normale slijtage en mogen niet met de waarborgsom worden verrekend.
• Geen kopie bewaren. Beide partijen horen hetzelfde ondertekende rapport te hebben.

Samenvatting per ruimte

Veelgestelde vragen

Bestaat er een wettelijk verplicht model voor de opnamestaat?

Nee. In Nederland is er geen wettelijk voorgeschreven model en een opnamestaat is ook niet verplicht. Wel is hij sterk aangeraden: volgens art. 7:224 BW lever je mét een beschrijving op in dezelfde staat (behoudens normale slijtage), terwijl zonder beschrijving het bewijsrisico bij de verhuurder ligt. Deze checklist is een praktische best practice, geen officieel formulier.

Hoe gedetailleerd moet de opnamestaat zijn?

Gedetailleerd genoeg om als bewijs te dienen. Beschrijf per ruimte de staat van muren, vloer, plafond, kozijnen, deuren, sanitair en apparatuur, en leg gebreken concreet vast met foto's. Een te summiere opnamestaat (bijvoorbeeld alleen "in goede staat") telt mogelijk niet als geldige beschrijving in de zin van art. 7:224 BW.

Welke meterstanden noteer ik?

Noteer de stand van gas, elektriciteit (zowel dagtarief als nachttarief) en water bij begin- én eindinspectie. Deze standen zijn nodig voor je energiecontract en de eindafrekening. Maak van elke meter een gedateerde foto waarop het meternummer en de cijfers leesbaar zijn.

Wie plaatst de rookmelders in een huurwoning?

De verhuurder of eigenaar zorgt voor de plaatsing. Sinds 1 juli 2022 zijn rookmelders verplicht in alle woningen, ook in bestaande bouw: minimaal één rookmelder per woonverdieping (wijziging Bouwbesluit). Noteer in de opnamestaat hoeveel rookmelders aanwezig zijn en of ze werken; test ze maandelijks.

Hoeveel sleutels moet ik bij oplevering inleveren?

Alle sleutels die je bij aanvang hebt ontvangen, inclusief eventuele duplicaten, van buitendeuren, berging, garage en brievenbus. Noteer het aantal sleutels al in de begininspectie. Lever sleutels altijd in bij de eindinspectie en geef ze nooit rechtstreeks aan de volgende huurder.

Moet ik foto's toevoegen aan de checklist?

Ja, foto's maken het verschil. Maak per ruimte gedateerde foto's bij zowel de begin- als de eindinspectie en koppel ze aan de opnamestaat. Bij een geschil over de waarborgsom of schade zijn die beelden vaak doorslaggevend bewijs voor de kantonrechter.