Is een opnamestaat verplicht in Nederland?

Kort gezegd: nee, niet wettelijk. Maar geen enkel document weegt bij de oplevering zo zwaar als een goede opnamestaat. We leggen uit waarom, en wat de wet er wél over zegt.

Laatst bijgewerkt: juni 2026 · Leestijd 6 minuten

Geen wettelijke plicht, wél een sterke aanrader

Er is in Nederland geen wet die voorschrijft dat je bij aanvang van de huur een opnamestaat (ook wel inspectierapport of beschrijving van het gehuurde) moet opmaken. Een huurovereenkomst is geldig zonder. Toch noemen vrijwel alle gezaghebbende bronnen — van het Juridisch Loket tot de overheid — de opnamestaat een van de belangrijkste documenten die huurder en verhuurder samen kunnen maken.

De reden is eenvoudig: bij het einde van de huur ontstaat vaak discussie over schade en de teruggave van de waarborgsom. Wie kan aantonen in welke staat de woning bij aanvang verkeerde, staat dan sterk. Wie dat niet kan, is afhankelijk van wat de wet veronderstelt. En die veronderstelling pakt heel verschillend uit, afhankelijk van of er een opnamestaat ligt.

Wat zegt art. 7:224 BW precies?

Het draait allemaal om artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel regelt hoe de huurder de woning aan het einde van de huur moet opleveren, en maakt een scherp onderscheid tussen wél of géén beschrijving van het gehuurde.

Het vermoeden zonder beschrijving is weerlegbaar: de verhuurder mág tegenbewijs leveren. Maar dat tegenbewijs — aantonen dat een gebrek er bij aanvang níét was en door de huurder is veroorzaakt — is achteraf vaak moeilijk rond te krijgen. Een opnamestaat met foto's en handtekeningen lost dat probleem aan de voorkant op.

Let op: een te summiere opnamestaat telt mogelijk niet als een geldige beschrijving in de zin van art. 7:224 BW. Een briefje met "alles in orde" biedt weinig houvast. Leg de staat per ruimte vast en koppel er gedateerde foto's aan.

Wat is wél wettelijk verplicht bij verhuur?

De opnamestaat is dan wel vrij, maar rond de huur gelden sinds enkele jaren wél harde regels. De belangrijkste komen uit de Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli 2023 in werking trad.

• Waarborgsom: maximaal twee maanden kale huur (voor contracten vanaf 1 juli 2023).
• Terugbetaling: binnen 14 dagen na het einde van de huur als er niets te verrekenen valt; binnen 30 dagen mét een gespecificeerde opgave als er wel bedragen worden ingehouden.
• Schriftelijke huurovereenkomst en informatieplicht: de verhuurder moet de huurder schriftelijk en duidelijk informeren over rechten en plichten.
• Rookmelders: sinds 1 juli 2022 verplicht in alle woningen, minimaal één per woonverdieping (Bouwbesluit). De verhuurder zorgt voor de plaatsing.

Een opnamestaat is hierbij geen wettelijke eis, maar wel het document waarmee je een eventuele verrekening van de waarborgsom kunt onderbouwen. Meer daarover lees je in onze gids over oplevering en de waarborgsom.

Geen registratieplicht — anders dan in sommige landen

In Nederland bestaat geen registratieplicht voor de huurovereenkomst of de opnamestaat, anders dan in sommige andere landen waar je het huurcontract bij een overheidsinstantie moet laten registreren. De opnamestaat is hier puur een onderlinge bewijsrechtelijke afspraak tussen verhuurder en huurder. Je hoeft hem nergens in te dienen of te laten goedkeuren — je moet hem alleen samen ondertekenen en allebei bewaren.

Dat maakt het des te belangrijker dat het document inhoudelijk klopt. Er is immers geen instantie die meekijkt; de waarde zit volledig in de details, de foto's en de handtekeningen.

Wat als er geen opnamestaat is?

Ontbreekt de opnamestaat, dan is niet alles verloren — maar de positie verschuift. Door het vermoeden van art. 7:224 BW moet de verhuurder bewijzen dat schade door de huurder is ontstaan. Lukt dat niet, dan kan de schade meestal niet op de huurder worden verhaald en moet de waarborgsom terug. Voor de huurder is dat gunstig; voor de verhuurder een reëel risico.

In zo'n situatie tellen alternatieve bewijzen mee: gedateerde foto's, e-mails, getuigenverklaringen of een latere opleveringscontrole. Hoe je dit het beste aanpakt en welke stappen je kunt zetten, bespreken we uitgebreid in geen opnamestaat — wat nu?.

Veelgemaakte fouten

• Helemaal geen opnamestaat maken omdat het "niet verplicht" is — precies de situatie waarin het vermoeden van art. 7:224 BW tegen de verhuurder werkt.
• Een te summiere staat die mogelijk niet als geldige beschrijving telt. Leg per ruimte de staat vast.
• Geen foto's toevoegen. Tekst zonder beeld is bij een geschil veel zwakker bewijs.
• Vergeten te ondertekenen of maar één exemplaar bewaren. Beide partijen horen een ondertekend document te hebben.
• Meterstanden en sleutels niet noteren, waardoor er bij de eindafrekening alsnog discussie ontstaat.

Veelgestelde vragen

Is een opnamestaat wettelijk verplicht in Nederland?

Nee. Er bestaat geen wet die een opnamestaat verplicht stelt. Toch is het sterk aan te raden, omdat art. 7:224 BW een opnamestaat (de zogenoemde beschrijving van het gehuurde) gebruikt als ijkpunt bij de oplevering. Zonder beschrijving wordt de huurder behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen, waardoor het bewijsrisico bij de verhuurder ligt.

Wat gebeurt er als er geen opnamestaat is?

Dan geldt het vermoeden van art. 7:224 lid 2 BW: de huurder wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die bij het einde van de huur is. Dit vermoeden is weerlegbaar, maar de verhuurder moet dan bewijzen dat schade door de huurder is veroorzaakt en er bij aanvang niet was. Dat is in de praktijk lastig.

Moet ik een opnamestaat registreren bij de Belastingdienst?

Nee. In Nederland bestaat geen registratieplicht voor de huurovereenkomst of de opnamestaat, anders dan in sommige landen. De opnamestaat is een onderlinge bewijsrechtelijke afspraak tussen verhuurder en huurder. Wel is een schriftelijke huurovereenkomst met informatieplicht vereist op grond van de Wet goed verhuurderschap.

Wat is dan wel wettelijk verplicht bij verhuur?

Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen en moet die binnen 14 dagen worden terugbetaald als er niets te verrekenen valt, of binnen 30 dagen met een gespecificeerde opgave als er wel wordt verrekend. Daarnaast gelden een schriftelijke huurovereenkomst met informatieplicht en, sinds 1 juli 2022, verplichte rookmelders op elke woonverdieping.

Telt een korte of summiere opnamestaat ook als bewijs?

Niet altijd. Een te summiere opnamestaat telt mogelijk niet als geldige beschrijving van het gehuurde in de zin van art. 7:224 BW. Leg daarom per ruimte de staat vast, voeg gedateerde foto's toe en laat beide partijen ondertekenen. Hoe gedetailleerder, hoe sterker het bewijs.

Wie moet de opnamestaat opstellen, de verhuurder of de huurder?

De wet wijst geen partij aan. In de praktijk stelt de verhuurder of beheerder de opnamestaat op, maar het is een document dat beide partijen samen doorlopen en ondertekenen bij de begininspectie. Beide partijen hebben er belang bij, dus het is verstandig om hem samen te maken en ieder een ondertekend exemplaar te bewaren.