Geen opnamestaat: wat zijn de gevolgen?

Geen opnamestaat opgemaakt bij de start van de huur? Dan bepaalt de wet wie het bewijsrisico draagt bij schade. In Nederland valt dat doorgaans in het voordeel van de huurder uit — maar er zitten nuances aan.

Bijgewerkt op 30 juni 2026 · leestijd ± 6 minuten

Wat zegt de wet als er geen opnamestaat is?

Zonder opnamestaat bepaalt artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek wie aan zet is bij de oplevering. Een opnamestaat is in Nederland namelijk niet wettelijk verplicht, maar het ontbreken ervan heeft wel duidelijke juridische gevolgen.

De wet kent twee situaties. Ís er een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, dan moet de huurder de woning bij vertrek opleveren in dezelfde staat als die beschrijving — behoudens normale slijtage en geoorloofde veranderingen. Is er géén beschrijving, dan draait de bewijslast om: de huurder wordt dan, behoudens tegenbewijs, verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin die zich aan het einde van de huur bevindt.

Met andere woorden: zonder vertrekpunt op papier kan de verhuurder niet zomaar aannemen dat de woning bij aanvang vlekkeloos was. Wil hij schade verhalen, dan moet hij zelf aantonen dat die schade door de huurder is veroorzaakt en er bij de start niet al was. Dit vermoeden is weerlegbaar, maar het bewijsrisico ligt nadrukkelijk bij de verhuurder.

Gevolgen voor de verhuurder

Voor de verhuurder is het ontbreken van een opnamestaat vooral een bewijsprobleem. Zonder beschrijving van de beginsituatie is bijna niet hard te maken dat een gaatje, een kras of een beschadiging er bij de oplevering nog niet was. Daardoor kan de verhuurder schade lastig verrekenen met de waarborgsom.

De praktische gevolgen:

• Inhouding op de waarborgsom voor schade is moeilijk te onderbouwen en houdt bij de kantonrechter vaak geen stand.
• Normale slijtage mag sowieso nooit worden doorberekend — dat verandert niet door het ontbreken van een opnamestaat.
• De verhuurder is voor zijn bewijs afhankelijk van losse aanwijzingen: oude foto's, e-mails, getuigen of een eerdere inspectie.

Heeft de verhuurder bovendien geen voorinspectie gedaan vóór het einde van de huur, dan kan hij alleen kosten verhalen die de huurder ook zonder zo'n inspectie redelijkerwijs duidelijk hadden moeten zijn.

Gevolgen voor de huurder

Voor de huurder werkt het ontbreken van een opnamestaat in beginsel beschermend. Door het vermoeden van artikel 7:224 BW hoeft de huurder niet te bewijzen dat de woning bij aanvang al kleine gebreken had — de verhuurder moet het tegendeel aantonen. Bij twijfel valt de zaak dus eerder in het voordeel van de huurder uit, en moet de waarborgsom vaak volledig terug.

Toch is dat geen vrijbrief. Twee nuances zijn belangrijk:

• Het vermoeden is weerlegbaar. Heeft de verhuurder wél bewijs (gedateerde foto's bij de start, een mailwisseling, getuigen), dan kan hij de schade alsnog verhalen.
• Duidelijke schade blijft schade. Een ingeslagen ruit, een gat in een deur of waterschade door slecht ventileren is overduidelijk niet "normaal gebruik". De huurder blijft hiervoor aansprakelijk, ook zonder opnamestaat.

Zonder opnamestaat is er bovendien geen helder ijkpunt. Dat kan ook tegen de huurder werken als er juist discussie ontstaat over wat er nu wél of niet was bij aanvang. Een goede beschrijving beschermt uiteindelijk beide partijen.

Kun je achteraf nog een opnamestaat opmaken?

Ja, en dat is vaak verstandig. Ook na de sleuteloverdracht kun je samen met de andere partij alsnog een beschrijving vastleggen. Hoe korter na de start, hoe meer bewijswaarde die heeft.

1. Maak gedateerde foto's per ruimte. Leg muren, vloeren, kozijnen, sanitair en keuken vast, plus eventuele bestaande gebreken.
2. Schrijf de staat per ruimte op in een korte beschrijving, met datum en adres.
3. Laat beide partijen ondertekenen. Een door verhuurder én huurder ondertekend en gedateerd document weegt zwaarder dan losse foto's.
4. Noteer de meterstanden (gas, elektriciteit dag- en nachttarief, water) en het aantal sleutels.

Lukt het niet om bij aanvang een beschrijving te maken, dan is een voorinspectie aan het einde van de huur een tweede kans: de verhuurder wijst gebreken aan, de huurder krijgt de gelegenheid die te herstellen vóór de eindinspectie.

Verband met de waarborgsom

Het ontbreken van een opnamestaat raakt vooral de waarborgsom. Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen, en gelden er strakke termijnen voor teruggave.

De verhuurder mag alleen bepaalde posten verrekenen: huurachterstand, achterstallige servicekosten, achterstallige energieprestatievergoeding en schade die de huurder heeft veroorzaakt. Normale slijtage en administratiekosten mogen nooit worden ingehouden.

Juist bij die laatste post — schade — wreekt zich het ontbreken van een opnamestaat. Zonder beschrijving van de beginstaat kan de verhuurder moeilijk aantonen dat de schade door de huurder is ontstaan, en moet de waarborgsom in beginsel volledig terug. Houdt de verhuurder toch geld in zonder onderbouwing, dan kan de huurder hem schriftelijk aanspreken, de zaak melden bij het gemeentelijk meldpunt van de Wet goed verhuurderschap en uiteindelijk naar de kantonrechter stappen.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat geen opnamestaat = geen aansprakelijkheid. Het vermoeden van 7:224 BW is weerlegbaar; bij duidelijke schade kan de huurder alsnog opdraaien voor de kosten.
• Vertrouwen op losse foto's zonder datum of handtekening. Ongedateerd beeldmateriaal zonder akkoord van de andere partij heeft weinig bewijskracht.
• Een veel te summiere beschrijving maken. Een paar regels zonder details telt mogelijk niet als geldige "beschrijving van het gehuurde", waardoor je alsnog onder het vermoeden valt.
• De voorinspectie overslaan. Zonder voorinspectie kan de verhuurder alleen kosten verhalen die de huurder ook zo al duidelijk moesten zijn.
• Meterstanden en sleutels vergeten vast te leggen. Dit leidt achteraf vaak tot losstaande discussies over de eindafrekening.

Veelgestelde vragen

Is een opnamestaat in Nederland verplicht?

Nee. Een opnamestaat (ook wel inspectierapport of beschrijving van het gehuurde) is in Nederland niet wettelijk verplicht. Hij is wel sterk aan te raden, want zonder beschrijving is het voor de verhuurder lastig om schade te bewijzen en te verhalen op de waarborgsom.

Wat gebeurt er bij oplevering als er geen opnamestaat is?

Volgens artikel 7:224 BW wordt de huurder, als er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, behoudens tegenbewijs verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat zoals die bij het einde van de huur is. Het bewijsrisico voor eerdere schade ligt dan bij de verhuurder.

Kan de verhuurder zonder opnamestaat toch schade inhouden op de waarborgsom?

Dat mag alleen als de verhuurder kan aantonen dat de schade door de huurder is veroorzaakt en er bij aanvang niet was. Zonder opnamestaat en zonder ander bewijs (zoals gedateerde foto's) is dat erg moeilijk, en moet de waarborgsom in beginsel volledig terug.

Kun je achteraf nog een opnamestaat opmaken?

Ja. Maak samen met de verhuurder zo snel mogelijk een gedateerde beschrijving met foto's per ruimte, en laat beide partijen die ondertekenen. Hoe eerder na de sleuteloverdracht, hoe meer bewijswaarde. Ook een voorinspectie aan het einde van de huur helpt.

Beschermt het ontbreken van een opnamestaat altijd de huurder?

Niet altijd. Het vermoeden van artikel 7:224 BW is weerlegbaar. Kan de verhuurder met foto's, getuigen of een eerdere inspectie aantonen dat de schade er bij aanvang niet was, dan kan hij de kosten alsnog verhalen. Bewijs van beide kanten blijft dus belangrijk.

Waar kan ik terecht bij een geschil over de waarborgsom?

Voor teruggave van de waarborgsom en schadekwesties is de kantonrechter de aangewezen route. Daarnaast kun je ongewenst verhuurgedrag melden bij het gemeentelijk meldpunt van de Wet goed verhuurderschap. De Huurcommissie gaat vooral over huurprijs en servicekosten.